专栏名称:绵羊国一只鱼
作者: Jane Yu
简介: Jane Yu,扎根新西兰18年,注册会计师,注册金融顾问,贷款经纪。公众号新西兰YAO乐居,无论贷款,房产,税务,理财,“有证”人将带给您最靠谱的知识和咨讯,更有新西兰美食美酒不定期亲测报告,Work & Life必须平衡起来!

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发布时间:2019-02-08 08:28:31
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假期刚过,奥克兰的租客们还未从假期的兴奋中回过神来,却再次陷入租房困境。

本周,在奥克兰郊区的Remuera,多达50组人蜂拥而至一处招租的房屋。

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一位不愿姓名的潜在的租户说,有更多人甚至在看到这处3卧室2浴室的房产前就已经放弃了- 因为每周的租金高达750纽币。

这位“猎屋者”告诉记着说,这处房产比上看起来要小不少,对于在外面等着看房的人潮,她感到非常惊讶,心理压力也着实不小。

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2018年,工党政府推出了一系列打压房市的“组合拳”,我们也为大家特地按时间轴总结过:

至于这套拳到底达到了谁头上,如今也是谁疼谁知道了。。

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当然了,租房市场的窘境也有一定的季节性因素,比如学生们开学前的回潮等。

 

让我们来学点租房经济学

其实租房市场一直以来都是遵循一定的经济规律的,学过微观经济的人都知道,租房市场平衡是个重要的知识点呢

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二百多年前,工业革命的发源地英国在完成城市化的同时,最先面临住房问题——大量农民涌入城市,城市住房供不应求。英国推崇自由市场经济,政府不干预房地产行业,结果导致当时90%以上的房子被资本家控制,大肆抬高房租剥削工人。随后,英国政府不得不做出反思并调整政策,决定适度干预住房市场。当时的经济学家达成一个共识,把住房界定为“准公共产品”,这一理念开启了现代住房制度的先河。

在一个理想中的成熟市场,买房与租房应该是无差异的两种选择。经济学者杨现领称,对于买房的人来讲,在健康发展的市场中,房屋资产会不断升值,经过一定时间的累积,资产的升值部分会覆盖首付、资金成本、养房成本等相关费用,并能带来正收益。而对于租房的人,可以相应避免购房的首付和诸多相关成本,并将节省下来的资金用于其他方面的投资。

但是,这种理想的状态基本上只存在于理论之中,在新西兰,10年前一个买房的人和一个一直租房的人,如今的经济状况存在的差异是显而易见的,这也是新西兰房地产市场持续多年的动力之一。

拥有自己的房产-仍然对年轻人有着巨大的吸引力, 在利率持续低位的时候,这种强大的吸引力更是难以消退。

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失衡的租与购 

然而回归到现实,住房并不是一个单纯的消费问题。经济学者杨现领表示,从政府角度,买房意味着投资、住房按揭、土地财政与土地金融,总体上意味着增长、税收与就业。而租房意味着消费,它的产业链相对短,投资拉动效应弱,对增长的带动效应不明显、不直接。所以,房价问题是经济问题,主要影响的是投资。而租房是民生问题,影响的是消费。

租金上涨背后的链条

从微观经济学上讲,商品价格是由该商品的供给和需求决定的,房租也不例外。但是影响租房市场的因素并非只有供需关系,它还受到房价的影响。当房屋作为消费品时,房价会影响租房市场的需求,即房价高,大家买不起房,自然会跑去租房。而当房屋作为投资品时,房价会影响租房市场的供给,这就牵扯到年租金收益率。

既然是投资,就要考虑收益,国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比,在1:300~200之间比较合理,即需要200~300个月可以收回成本。换算成“年租金收益率”就是4%~6%之间,它代表着一年下来,靠出租房子收回了成本的多少比例。

如果投资房租金收益率过低,造成的结果之一是投资方或者房东缺乏出租房屋的动力,提供出租的房屋少,租金自然也会上涨。

根据专家数据,美国的住房空置率长期保持较低水平,即使美国楼市最差的2007~2008年,自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%。

而新西兰的房屋空置率在2016年的时,只有不到1%!

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租赁市场背后的社会治理体系

各国的共识是,房屋租赁市场具有社会福利属性。杨现领说,租金稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。同时,租赁具有更多的消费属性,租金是CPI(居民消费价格指数)的重要构成部分。租金上涨过快会引发潜在的通胀风险,对经济和社会稳定造成威胁。无论是成熟市场,还是发展中市场,租金支出都是家庭消费支出的重要部分,因此,租金稳定对于通胀的管理非常重要。

在新西兰,政府在住房问题上做出的努力是有目共睹的。 但是不要忘了,经济规律的力量才是租房市场的主导,一味打击房产投资者的信心,最后反而会损害低收入阶层人民的利益。

反对党领袖Judith Collins在近期的采访中也曾表示过类似的担忧,只是没想到,现实的租房危机来的比预测的更快,而另一边,Kiwibuild项目已经建成了100套,

离目标还差......99900套

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2019年即将到来的投资房负扣税改革, 如果一旦通过,无疑又是对已经失衡的租房市场上,加上一个加剧不平衡的砝码。

 

2019 ,这个扑朔迷离的年份,房地产市场和租房市场该何去何从? 

 

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